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Abriss & Neubau – keine Steuervergünstigung mehr? Der BFH zieht die Grenze!

Du vermietest Immobilien oder planst, ein altes Haus abzureißen und durch einen Neubau zu ersetzen? Dann ist dieses neue Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) wichtig für dich.

Der BFH (Urteil vom 12.08.2025, IX R 24/24) hat entschieden:

Wer ein bestehendes Gebäude abreißt und an gleicher Stelle neu baut, kann keine Sonderabschreibung nach § 7b EStG geltend machen.

Warum?

Die Steuervergünstigung gibt es nur, wenn neuer Wohnraum geschaffen wird – also wenn der Bestand an Wohnungen tatsächlich steigt.

Ein Neubau, der einfach eine alte Wohnung ersetzt, reicht dafür nicht aus.

Ein Beispiel:

• Abriss eines alten Einfamilienhauses → Neubau eines neuen Einfamilienhauses = kein neuer Wohnraum, also keine Sonderabschreibung.
• Abriss eines alten Einfamilienhauses → Neubau eines Mehrfamilienhauses = neuer Wohnraum, also Begünstigung möglich.

Der Zweck der Regelung ist klar: Der Staat will mit der Sonderabschreibung den Zuwachs an Mietwohnungen fördern – nicht nur den Austausch alter gegen neue Gebäude.

Was bedeutet das für Eigentümer, Investoren und Vermieter?

• Bei Ersatzbauten entfällt die steuerliche Förderung (§ 7b EStG).
• Nur wenn der Neubau mehr oder zusätzliche Wohnungen schafft, ist die Sonderabschreibung drin.
• Besonders bei Nachverdichtung oder Aufstockung kann sich die Prüfung lohnen.

Unser Fazit:

Der Abriss und Neubau „eins zu eins“ lohnt sich steuerlich weniger als gedacht. Wer dagegen zusätzlichen Wohnraum schafft, kann weiterhin profitieren. Prüfe also genau, ob dein Projekt tatsächlich neuen Wohnraum im steuerlichen Sinne erzeugt.

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