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Denkmalschutz = 100 % AfA? Nicht so schnell! Das sagt der BFH dazu

Denkmalgeschützte Immobilien – echtes Steuersparpotenzial?

Ja – aber nur, wenn du die Regeln richtig kennst.

Viele Investoren und Vermieter denken:

„Der Boden ist bei einem Denkmal doch eh nichts wert – also kann ich den ganzen Kaufpreis abschreiben, oder?“

Falsch gedacht.

 Der BFH (Urteil vom 07.10.2025 – IX R 26/24) hat klargestellt:

Auch bei Denkmalobjekten muss der Kaufpreis sauber aufgeteilt werden – in Grund und Boden und Gebäude.

Grundlage dafür ist das allgemeine Ertragswertverfahren nach § 28 ImmoWertV 2021 – also ein zweigleisiges Bewertungsverfahren mit klaren Regeln.

Was bedeutet das für dich?

• Du bist Vermieter oder Kapitalanleger? Dann kannst du nicht einfach alles abschreiben, auch wenn das Gebäude unter Denkmalschutz steht.
• Du brauchst ein professionelles Gutachten zur Aufteilung – Bodenanteil = Pflicht (auch wenn er oft unterschätzt wird).
• Der BFH sagt: Keine ewige Nutzungsdauer bei Denkmälern. Auch Denkmalgebäude haben eine wirtschaftliche Lebensdauer (hier: 30 Jahre).
• Gute Nachricht: Bei einer Restnutzungsdauer von 30 Jahren darfst du immerhin 3,3 % AfA ansetzen – mehr als der Standard.

Du bist FiBu-Profi, CFO oder Gesellschafter eines Immobilienunternehmens? Dann solltest du diesen Unterschied bei der AfA unbedingt im Blick haben. Es geht schnell um zehntausende Euro Unterschied bei der Steuer.

Und denk dran:

Ein Bodenteil von 0 € ist nur sehr selten realistisch – auch bei Denkmälern!

Fazit:

Steuerlich clever investieren heißt:

Nicht nur Denkmalschutz-Förderung mitnehmen, sondern auch die AfA-Bemessungsgrundlage sauber und gerichtsfest aufteilen.

Wir helfen euch dabei – von der Bewertung bis zur steuerlichen Umsetzung.

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