Du erbst das Haus deiner Eltern und möchtest selbst dort einziehen? Dann kann das Haus unter bestimmten Voraussetzungen vollständig von der Erbschaftsteuer befreit sein. Eine wichtige Voraussetzung: Du musst das Familienheim grundsätzlich „unverzüglich“ selbst nutzen.
Aber was heißt eigentlich „unverzüglich“?
In der Praxis spielt dabei eine Sechs-Monats-Frist eine wichtige Rolle. Bisher konnte schnell der Eindruck entstehen: Nach sechs Monaten nicht eingezogen = Steuerbefreiung weg.
So einfach ist es aber nicht.
Der Bundesfinanzhof stellt in seinem aktuellen Beschluss klar: Die sechs Monate sind keine starre Ausschlussfrist.
Entscheidend ist vielmehr der konkrete Einzelfall.
Im entschiedenen Fall hatte ein Sohn das Familienheim geerbt. Seine Mutter besaß zunächst noch ein Wohnrecht an dem Haus. Der Sohn hatte allerdings bereits innerhalb der ersten sechs Monate klar nach außen gezeigt, dass er selbst dort einziehen wollte.
Tatsächlich zog er erst fast zwei Jahre nach dem Erbfall ein. Trotzdem wurde die Steuerbefreiung anerkannt.
Warum?
Die Mutter war innerhalb der ersten sechs Monate in ein Pflegeheim gezogen und der Sohn hatte seine Einzugsabsicht bereits zuvor nach außen dokumentiert. Dass der tatsächliche Einzug so viel später erfolgte, lag nach den Feststellungen des Finanzgerichts an den notwendigen Renovierungsarbeiten, die nicht früher abgeschlossen werden konnten.
Was bedeutet das für Erben?
Wer erst nach mehr als sechs Monaten einziehen kann, verliert die Steuerbefreiung also nicht automatisch.
Allerdings wird die Dokumentation dann besonders wichtig. Der Erbe muss nachvollziehbar darlegen können,
– wann er die Entscheidung getroffen hat, selbst einzuziehen,
– warum der Einzug nicht früher möglich war und
– weshalb er die Verzögerung nicht selbst zu vertreten hatte.
Gerade bei umfangreichen Renovierungen, bestehenden Wohnrechten oder anderen Hindernissen kann das entscheidend sein.
Unser Praxistipp:
Wer ein Familienheim erbt und die Steuerbefreiung nutzen möchte, sollte nicht einfach abwarten.
Die Entscheidung zur Selbstnutzung sollte möglichst früh getroffen und auch nach außen erkennbar dokumentiert werden – beispielsweise durch die Planung und Beauftragung von Renovierungsarbeiten oder andere konkrete Maßnahmen zur Vorbereitung des Einzugs.
Denn am Ende zählt nicht nur, wann man tatsächlich einzieht, sondern auch, warum es gegebenenfalls länger gedauert hat.
Die Entscheidung:
BFH, Beschluss vom 27.05.2026 – II B 41/25, nachträglich am 27.08.2026 zur amtlichen Veröffentlichung bestimmt
Vorinstanz: Niedersächsisches FG, Urteil vom 14.05.2025 – 3 K 80/24
Rechtsgrundlage:
§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG
Zum Begriff „unverzüglich“: § 121 Abs. 1 Satz 1 BGB
Bisherige BFH-Rechtsprechung: BFH, Urteil vom 06.05.2021 – II R 46/19 und BFH, Urteil vom 16.03.2022 – II R 6/21