Die Immobilie ist oft der größte Vermögenswert in der Familie. Umso wichtiger ist die Steuerbefreiung fürs „Familienheim“ – also das selbstgenutzte Zuhause. Gerade bei heutigen Immobilienwerten kann das schnell über sechsstellige Steuerbeträge entscheiden.
Die Regeln stehen in § 13 Abs. 1 Nr. 4a–4c ErbStG – und die Gerichte mussten zuletzt gleich mehrfach nachschärfen.
1) „Familienheim“ gibt es nur einmal (und nicht als Ferienhaus)
Die Befreiung gilt nur für das eine Zuhause, also den Mittelpunkt des Familienlebens.
Ferienwohnung, Wochenendhaus, Zweitwohnung: in der Regel nein. (Finanzverwaltung dazu ausführlich in R E 13.3 ErbStR)
2) Große Unterscheidung: Schenkung vs. Erbe
A) Schenkung unter Ehegatten / Lebenspartnern
B) Erbe (von Todes wegen)
3) 200-qm-Grenze bei Kindern: oft unterschätzt
Wenn Kinder erben, gilt zusätzlich:
4) Zwei brandaktuelle „Aha“-Urteile aus der Praxis
A) Trick mit „Familienheim-GbR“: BFH lässt Steuerbefreiung zu
Der BFH hat entschieden: Auch wenn ein Ehegatte das Familienheim unentgeltlich in eine GbR einlegt, an der beide Ehegatten je 50 % beteiligt sind, kann die Befreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG greifen.
BFH, Urteil vom 04.06.2025 – II R 18/23
Wichtig: Offen bleibt weiterhin, ob die Steuerbefreiung auch gilt, wenn später nicht das Haus, sondern GbR-Anteile verschenkt/vererbt werden („Familienheim-GbR“). Das Urteil deutet eher in Richtung „könnte funktionieren“, sagt es aber nicht ausdrücklich.
B) „Sie wollte umziehen, konnte aber nicht“ reicht nicht
Das FG Berlin-Brandenburg hat entschieden: Keine Befreiung, wenn der Erblasser die Immobilie zu keinem Zeitpunkt selbst genutzt hat – selbst wenn er aus gesundheitlichen Gründen „eigentlich“ einziehen wollte.
FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 19.12.2024 – 14 K 14131/22 (rechtskräftig)
Merksatz: „Geplant“ ist nicht „genutzt“. Entscheidend ist die tatsächliche Selbstnutzung.
5) „Unverzüglich einziehen“ – was, wenn ein Wohnrecht im Weg steht?
Bei Erbfällen verlangt das Gesetz, dass der Erwerber unverzüglich selbst einzieht (vereinfacht: ohne schuldhaftes Zögern). Der BFH nutzt dafür häufig sechs Monate als Faustregel.
BFH, Urteil vom 28.05.2019 – II R 37/16
Aber: Wenn ein testamentarisches Wohnrecht eines Dritten den Einzug blockiert, kann die Frist erst später starten – nämlich wenn der Erwerber rechtlich überhaupt einziehen darf.
FG Niedersachsen, Urteil vom 14.05.2025 – 3 K 80/24
6) Wie groß ist „das Grundstück“ beim Familienheim?
Noch nicht endgültig geklärt ist, ob mehrere Flurstücke als Einheit begünstigt sein können. Dazu gibt es ein Verfahren beim BFH:
Für wen ist das besonders relevant?
Praxistipps (kurz und konkret)
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