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FG Düsseldorf, Urteil vom 05.09.2025 – 10 K 2609/20 E 

Du nutzt eine Immobilie deiner GmbH privat – vielleicht sogar im Ausland? 

Dann solltest du dieses Urteil kennen. 

Worum ging es? 

Ein Ehepaar gründete 2002 mit seinen Kindern eine spanische Kapitalgesellschaft (X SL). 

Diese kaufte eine Ferienimmobilie in Spanien. 

• Die Gesellschafter nutzten das Haus privat. 
• Kaufpreis und laufende Kosten wurden als Darlehen an die Gesellschaft gegeben. 
• In den deutschen Einkommensteuererklärungen wurde das lange nicht offengelegt. 
• Das Finanzamt nahm später eine verdeckte Gewinnausschüttung (vGA) an. 

Es kam zur Klage vor dem FG Düsseldorf (Urteil vom 05.09.2025 – 10 K 2609/20 E). 

1. Verjährung: Nicht jeder alte Fall ist noch änderbar 

Für die Jahre 2009–2013 war bereits Festsetzungsverjährung eingetreten. 

Rechtsgrundlage: 

• § 169 Abs. 2 Satz 1 AO 
• Verlängerung bei Hinterziehung: § 169 Abs. 2 Satz 2 AO 

Das Finanzamt wollte die Frist wegen angeblicher Steuerhinterziehung verlängern. 

Das Gericht sagte: 

Nein. 

Warum? 

Für Steuerhinterziehung (§ 370 AO) braucht es Vorsatz. 

Der Steuerpflichtige muss wissen, dass ein Steueranspruch besteht – und ihn bewusst verkürzen wollen. 

Das konnte hier nicht nachgewiesen werden. 

Wichtig für Unternehmer: 

Nicht jede unterlassene Angabe ist automatisch Steuerhinterziehung. 

Aber: Wenn Vorsatz vorliegt, verlängert sich die Festsetzungsfrist auf bis zu 10 Jahre. 

2. Kernfrage: Liegt eine verdeckte Gewinnausschüttung vor? 

Ja – sagte das Gericht. 

Eine verdeckte Gewinnausschüttung (§ 8 Abs. 3 Satz 2 KStG) liegt vor, wenn: 

• eine Vermögensminderung oder verhinderte Vermögensmehrung bei der Gesellschaft eintritt 
• sie durch das Gesellschaftsverhältnis veranlasst ist 
• und ein fremder Dritter diese Nutzung nicht kostenlos erhalten hätte 

Hier: 

Die Gesellschafter nutzten die Immobilie unentgeltlich. 

Ein fremder Dritter hätte Miete zahlen müssen. 

Folge: vGA. 

Das Gericht stellte klar: 

Auch das BFH-Urteil vom 01.10.2024 – VIII R 4/21 hilft hier nicht weiter, weil dort eine Verkaufsabsicht bestand. 

Im aktuellen Fall lag eine dauerhafte Nutzung vor. 

3. Internationaler Aspekt: Spanien oder Deutschland? 

Besteuerungsrecht nach: 

• Art. 10 Abs. 1 DBA Spanien (Dividenden) 
• Art. 21 DBA Spanien (sonstige Einkünfte) 

Ergebnis: 

Deutschland durfte besteuern. 

Für Gesellschafter mit Auslandsimmobilien wichtig: 

Ein ausländischer Standort schützt nicht vor deutscher Besteuerung. 

4. Wie wird die vGA berechnet? 

Das Finanzamt lag bei der Höhe falsch. 

Maßstab ist die sogenannte Kostenmiete: 

• laufende Kosten 
• angemessene Kapitalverzinsung 
• angemessener Gewinnaufschlag 

Das Finanzamt hatte bei der Kapitalverzinsung nicht die tatsächlich vereinbarten Fremdkapitalzinsen berücksichtigt. 

Außerdem: 

§ 32d Abs. 2 Nr. 4 EStG (Ausschluss der Abgeltungsteuer) war hier anwendbar. 

Eine Einschränkung nur auf „offene“ Ausschüttungen lehnte das Gericht ab. 

Was bedeutet das für dich als Gesellschafter? 

Wenn deine GmbH oder ausländische Kapitalgesellschaft eine Immobilie hält und du sie privat nutzt: 

1. Unentgeltliche Nutzung = hohes vGA-Risiko 
2. Auch im Ausland bleibt deutsches Besteuerungsrecht möglich 
3. Die Bewertung erfolgt nach Kostenmiete – nicht nach Gefühl 
4. Offenlegung ist entscheidend, sonst drohen lange Verjährungsfristen 

Gerade bei Familiengesellschaften und Auslandsstrukturen wird das Thema häufig unterschätzt. 

Fazit für Mittelstand, CFO und Gesellschafter 

Eine „Ferienimmobilie in der Gesellschaft“ ist kein Steuersparmodell. Sie ist ein steuerliches Risikofeld. 

Wenn du Gesellschafter bist oder solche Strukturen in der FiBU betreust, solltest du prüfen: 

• Wird eine Immobilie privat genutzt? 
• Gibt es eine fremdübliche Miete? 
• Ist die Finanzierung sauber dokumentiert? 
• Ist der Sachverhalt vollständig erklärt? 

Hier entscheidet saubere Strukturierung über Steuerrisiko oder Rechtssicherheit. 

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