Du kaufst gemeinsam mit Partner, Freund oder Mitgesellschafter eine Immobilie – und später steigt einer wieder aus?
Dann kann Grunderwerbsteuer trotzdem hängen bleiben.
Der BFH hat mit Urteil vom 14.01.2026 entschieden:
Wenn mehrere Personen gemeinsam ein Grundstück kaufen, reicht es für eine steuerliche Rückgängigmachung nicht aus, dass nur eine Person aus dem Kaufvertrag ausscheidet.
Warum?
Bei einem gemeinsamen Grundstückskauf entsteht grundsätzlich ein gemeinschaftlicher Anspruch auf Übereignung des gesamten Grundstücks.
Das bedeutet vereinfacht:
Die Käufer kaufen nicht einfach zwei getrennte „halbe Grundstücke“, sondern gemeinsam das ganze Grundstück.
Soll die Grunderwerbsteuer nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG wieder aufgehoben werden, muss der ursprüngliche Erwerbsvorgang zivilrechtlich wirksam rückgängig gemacht werden.
Dafür muss der Verkäufer seine ursprüngliche Rechtsstellung zurückerlangen.
Im entschiedenen Fall war das nicht so:
Eine Frau hatte mit ihrem damaligen Lebensgefährten ein Einfamilienhaus je zur Hälfte gekauft. Nach der Trennung sollte sie aus dem Vertrag ausscheiden. Der frühere Lebensgefährte wollte das Grundstück alleine übernehmen.
Das reichte dem BFH nicht.
Denn der ursprüngliche Kaufvertrag wurde nicht insgesamt aufgehoben. Es wurde nur geregelt, dass eine Käuferin ausscheidet und der andere Käufer übernimmt.
Folge:
Die Grunderwerbsteuer der ausgeschiedenen Käuferin wurde nicht aufgehoben.
Das ist besonders wichtig für:
Gesellschafter, die gemeinsam Immobilien erwerben
Ehepartner und Lebensgefährten beim Immobilienkauf
Investoren mit gemeinschaftlichen Erwerbsstrukturen
CFOs und Steuerabteilungen bei Immobilien- oder Share-Deal-Strukturen
Die praktische Botschaft:
Wer einen Immobilienkauf rückabwickeln will, muss sehr genau prüfen, ob wirklich der ursprüngliche Erwerbsvorgang vollständig beseitigt wird.
Ein bloßer Austausch auf Käuferseite kann steuerlich zu wenig sein.
Relevante Entscheidung:
BFH, Urteil vom 14.01.2026 – II R 24/23
Vorinstanz: FG Köln, Urteil vom 14.06.2023 – 5 K 308/22
Gesetz: § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG, § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG, § 741 BGB