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Grundsteuer-Falle: Wann ein Nutzungsrecht plötzlich wie Eigentum behandelt wird 

Du nutzt eine Immobilie – bist aber gar nicht Eigentümer? 

Dann solltest du jetzt genau hinschauen. Denn der BFH hat entschieden: 

Auch ein reines Nutzungsrecht kann zur Grundsteuer führen. 

Konkret ging es um ein sogenanntes Dauernutzungsrecht an Tiefgaragenstellplätzen. 

Worum geht es? 

Eine GmbH hatte ein dinglich gesichertes Dauernutzungsrecht (§ 31 Abs. 2 WEG) an Stellplätzen erworben – also kein Eigentum, sondern „nur“ ein dauerhaftes Nutzungsrecht. 

Die Annahme: 

Kein Eigentum = keine Grundsteuer. 

Das Finanzamt sah das anders. 

Was sagt der BFH? 

(BFH, Urteil vom 27.10.2025 – II R 36/22) 

Grundsätzlich gilt: 

  • Eigentümer zahlt Grundsteuer 
  • Nicht der Nutzer 

ABER: 

Ein Nutzungsrecht kann wie Eigentum behandelt werden, wenn wirtschaftlich betrachtet Folgendes vorliegt: 

  • Du trägst die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 
  • Du hast dauerhaft Zugriff auf Substanz und Ertrag 
  • Du profitierst von Wertsteigerungen (oder trägst Verluste) 
  • Du bist faktisch „Herr des Wirtschaftsguts“ 

Dann bist du wirtschaftlicher Eigentümer (§ 39 Abs. 2 Nr. 1 AO). 

Und das bedeutet: 

Grundsteuerpflicht möglich – auch ohne zivilrechtliches Eigentum 

Was war das Problem im konkreten Fall? 

Das Finanzgericht hatte nicht sauber geprüft, ob genau diese Voraussetzungen erfüllt sind. 

Insbesondere fehlte die Prüfung: Deckt der Kaufpreis die Herstellungskosten des Stellplatzes ab? 

Deshalb hat der BFH das Urteil aufgehoben und zurückverwiesen. 

Wichtiger Zusatz: Verfahrensfalle 

Der BFH stellt außerdem klar: 

Wenn du dich gegen die Grundsteuerpflicht wehren willst, reicht es nicht, einfach den Bescheid anzugreifen. 

Richtiger Weg: 

Antrag auf fehlerbeseitigende Aufhebung der Nachfeststellung 

Das ist für die Praxis extrem relevant. 

Was heißt das für dich konkret? 

Du bist: 

  • Gesellschafter? 
  • CFO? 
  • Verantwortlich für Immobilien oder Strukturierungen? 

Dann solltest du prüfen: 

1. Nutzungsrechte im Unternehmen 

  • Gibt es Dauernutzungsrechte, Erbbaurechte, Sondernutzungen? 

2. Wirtschaftliche Ausgestaltung 

  • Wer trägt die Kosten? 
  • Wer profitiert wirtschaftlich? 

3. Steuerliche Einordnung 

  • Besteht Risiko einer „verdeckten“ Grundsteuerpflicht? 

4. Verfahrensstrategie 

  • Richtiger Rechtsbehelf gewählt? 

Fazit 

Die Entscheidung zeigt sehr klar: 

Nicht die juristische Form zählt – sondern die wirtschaftliche Realität. 

Ein „harmloses“ Nutzungsrecht kann steuerlich schnell wie Eigentum behandelt werden. 

Und damit wird es plötzlich grundsteuerpflichtig. 

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