Viele Eigentümer glauben, dass bei einem Immobilienverkauf der Tag der Schlüsselübergabe oder der Übergang von Nutzen und Lasten entscheidend ist.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat nun erneut klargestellt: Das ist falsch.
Entscheidend für die sogenannte Spekulationsfrist ist grundsätzlich der Abschluss des notariellen Kaufvertrags – und nicht der spätere Übergang des wirtschaftlichen Eigentums.
Warum ist das wichtig?
Wer eine vermietete oder nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, muss den Gewinn grundsätzlich versteuern (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG).
Viele hoffen, dass sich die Steuer vermeiden lässt, wenn der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten erst nach Ablauf der Zehnjahresfrist erfolgt.
Genau dieser Argumentation hat der BFH jetzt erneut eine klare Absage erteilt.
Das Urteil in einfachen Worten:
Der Verkäufer hatte seine Immobilie zwar so verkauft, dass der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums erst nach Ablauf der zehn Jahre erfolgte. Der notarielle Kaufvertrag wurde jedoch noch innerhalb der Zehnjahresfrist abgeschlossen.
Der BFH entschied deshalb:
Für die Berechnung der Spekulationsfrist zählt grundsätzlich der Zeitpunkt des verpflichtenden Kaufvertrags und nicht der spätere Eigentumsübergang.
Warum sieht der BFH das so?
Der Gesetzgeber möchte Wertsteigerungen besteuern, die innerhalb von zehn Jahren erzielt wurden.
Nach Auffassung des BFH steht dieser wirtschaftliche Erfolg bereits mit dem bindenden Kaufvertrag fest. Würde stattdessen auf den späteren Übergang des wirtschaftlichen Eigentums abgestellt, könnten Käufer und Verkäufer den Zeitpunkt der Besteuerung nahezu beliebig beeinflussen.
Das wollte der BFH ausdrücklich verhindern.
Was bedeutet das für dich?
Du bist Immobilieninvestor?
Du besitzt vermietete Immobilien?
Du planst den Verkauf eines Grundstücks oder Mehrfamilienhauses?
Dann solltest du die Zehnjahresfrist nicht anhand des Übergabetermins berechnen, sondern bereits den Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrags in deine Planung einbeziehen.
Gerade bei größeren Immobilienverkäufen kann ein falsch gewählter Vertragszeitpunkt zu einer erheblichen Steuerbelastung führen.
Unser Praxistipp
Wenn ein Immobilienverkauf zeitlich geplant werden kann, sollte die steuerliche Prüfung vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags erfolgen. Nach der notariellen Beurkundung lassen sich viele Gestaltungen nicht mehr korrigieren.
Rechtsgrundlagen
• BFH, Beschluss vom 18.06.2026 – IX B 24/26
• § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 Einkommensteuergesetz (EStG)
• Bestätigung der ständigen BFH-Rechtsprechung, u. a.: