Seit Frühjahr 2026 beurteilt die Finanzverwaltung einige Umstrukturierungen und Anteilsübertragungen strenger als bisher.
Das Problem: Grunderwerbsteuer entsteht nicht nur beim klassischen Kauf eines Grundstücks. Auch Änderungen im Gesellschafterbestand einer Gesellschaft können Grunderwerbsteuer auslösen – selbst wenn die Immobilie unverändert im Unternehmen bleibt.
Maßgeblich sind insbesondere:
Im Februar und März 2026 haben die obersten Finanzbehörden der Länder mehrere neue gleich lautende Ländererlasse veröffentlicht.
Besonders wichtig sind vier Änderungen:
1. Neue „grundstücksbezogene Altgesellschaftereigenschaft“
Bisher wurde vor allem betrachtet, seit wann eine Person oder Gesellschaft an der jeweiligen Gesellschaft beteiligt ist.
Die Finanzverwaltung will nun zusätzlich danach unterscheiden, auf welches konkrete Grundstück sich die Gesellschafterstellung bezieht.
Vereinfacht gesagt:
Nur weil jemand bereits an einer Gesellschaft beteiligt war, muss er aus Sicht der Finanzverwaltung für ein später verschobenes Grundstück noch lange kein „Altgesellschafter“ sein.
Das betrifft insbesondere sogenannte Hive-Down-Gestaltungen. Dabei wird vor einer Anteilsübertragung ein Grundstück innerhalb einer Unternehmensgruppe auf eine andere Gesellschaft übertragen. Die neue Auffassung kann dazu führen, dass eine anschließend geplante Anteilsübertragung entgegen der bisherigen Erwartung doch Grunderwerbsteuer auslöst.
Die Rechtsgrundlage dieser neuen Sichtweise ist allerdings umstritten. Die Autoren des Fachbeitrags halten es für gut möglich, dass Gerichte diese Verwaltungsauffassung verwerfen werden.
2. Klarstellung zum Zehnjahreszeitraum
Positiv ist eine Klarstellung zur zeitlichen Betrachtung. Bei mittelbaren Beteiligungen über eine Kapitalgesellschaft soll grundsätzlich derselbe Zehnjahreszeitraum gelten wie für den Gesellschafterwechsel bei der grundbesitzenden Gesellschaft. Damit verabschiedet sich die Finanzverwaltung weiter von der früher diskutierten sogenannten „Ewigkeitsthese“.
Für die Praxis bedeutet das:
Anteilsübertragungen müssen grundsätzlich nicht unbegrenzt in die Vergangenheit zurückverfolgt werden. Entscheidend sind regelmäßig die letzten zehn Jahre.
Rechtsgrundlagen sind insbesondere:
3. Erben können als Neugesellschafter gelten
Auch bei Erbfällen vertritt die Finanzverwaltung eine neue und für Betroffene ungünstige Auffassung. War der Erblasser bereits Altgesellschafter, soll diese Eigenschaft nicht automatisch auf den Erben übergehen.
Der Erwerb durch Erbfall selbst bleibt zwar nach:
bei der Berechnung grundsätzlich außer Betracht.
Kauft der Erbe später aber weitere Anteile hinzu, kann dieser Hinzuerwerb als schädlicher Gesellschafterwechsel zählen.
Diese Auffassung ist umstritten. Das FG Düsseldorf hat in einem Verfahren über die Aussetzung der Vollziehung bereits eine andere Richtung erkennen lassen. Betroffene Steuerbescheide sollten daher sorgfältig geprüft und gegebenenfalls offengehalten werden.
4. Die Finanzverwaltung widerspricht dem BFH
Besonders bemerkenswert ist der Umgang mit dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 21. August 2024, Az. II R 16/22. Der BFH hatte entschieden, dass die bloße Zwischenschaltung einer Personengesellschaft auf einer mittelbaren Beteiligungsebene nicht automatisch zu einem neuen Gesellschafter führt.
Die Finanzverwaltung wendet dieses Urteil jedoch nur auf den konkret entschiedenen Einzelfall an. In vergleichbaren Fällen hält sie weiterhin an ihrer strengeren Auffassung fest.
Für Unternehmen bedeutet das:
Selbst wenn ein BFH-Urteil eigentlich für eine steuerfreie Gestaltung spricht, kann die Finanzverwaltung zunächst trotzdem Grunderwerbsteuer festsetzen. Dann bleibt häufig nur das Einspruchs- und gegebenenfalls Klageverfahren.
Auch Grundstücksrückabwicklungen werden komplexer
Seit dem 6. Dezember 2024 gilt die gesetzliche Grundstückszurechnung nach § 1 Abs. 4a GrEStG.
Die neuen Erlasse vom 10. März 2026 erläutern, wann ein Grundstück einer Gesellschaft für Zwecke der Grunderwerbsteuer zugerechnet wird.
Besonders kritisch sind Rückabwicklungen nach § 16 GrEStG. Die Finanzverwaltung vertritt die Auffassung, dass eine Rückabwicklung rückwirkend Grunderwerbsteuer auf zwischenzeitliche Anteilsübertragungen auslösen kann.
Nach Ansicht der Finanzverwaltung können außerdem neue Anzeigepflichten nach § 19 GrEStG entstehen. Das ist in der Praxis gefährlich, weil eine verspätete Anzeige die Steuervergünstigung nach § 16 GrEStG gefährden und weitere steuerliche Folgen auslösen kann.
Was bedeutet das für Unternehmen?
Bei Gesellschaften mit Immobilienbesitz sollten Anteilsübertragungen, Umstrukturierungen und Erbfälle nicht isoliert betrachtet werden.
Vor jeder Transaktion sollten mindestens folgende Fragen beantwortet werden:
Unser Fazit:
Die neuen Erlasse bringen zwar einige hilfreiche Klarstellungen. Gleichzeitig schafft die Finanzverwaltung neue Risiken, die sich nicht immer eindeutig aus dem Gesetz ergeben.
Gerade bei Immobiliengesellschaften, Unternehmensverkäufen, Umstrukturierungen und Nachfolgefällen sollte die Grunderwerbsteuer daher bereits vor dem Signing geprüft werden – und nicht erst, wenn das Finanzamt Fragen stellt.
Fundstellen: