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Viele Unternehmer denken bei der Nachfolge: 

„Die Immobilie wird doch im Betrieb genutzt – also muss sie begünstigt sein.“ 

Leider: Nicht unbedingt. 

Denn im Erbschaft-/Schenkungsteuerrecht gilt bei Immobilien im Betriebsvermögen oft eine harte Grundregel: Vermietete Immobilien sind grundsätzlich schädliches Verwaltungsvermögen und fallen damit häufig aus der Begünstigung raus. 

1) Die Grundregel – und die Ausnahmen 

• Grundsatz: Vermietete Immobilien zählen regelmäßig zu Verwaltungsvermögen (§ 13b Abs. 4 ErbStG). 
• Begünstigung ist nur möglich, wenn eine Ausnahme greift, z. B.
  • Betriebsaufspaltung (§ 13b Abs. 4 Nr. 1 Buchst. a 1. Alt. ErbStG) 
  • Sonderbetriebsvermögen (§ 13b Abs. 4 Nr. 1 Buchst. a 2. Alt. ErbStG) 
  • Konzernklausel (§ 13b Abs. 4 Nr. 1 Buchst. c ErbStG i. V. m. § 4h EStG) 

Wichtig: Die Finanzverwaltung interpretiert diese Ausnahmen eng (u. a. mit Verweis auf R E 13b.14 ErbStR). 

2) Die typische Nachfolge-Falle: „Wir übertragen erstmal nur 50 %“ 

Das ist in der Praxis extrem häufig (Freibeträge nutzen, schrittweiser Übergang, mehrere Kinder, etc.). 

Und genau hier kann es passieren, dass die Immobilie ihren steuerlichen Status wechselt – und damit die Begünstigung verloren geht. 

Einfach erklärt: 

Du hast vor der Übertragung z. B. eine Immobilie im Sonderbetriebsvermögen (klassisch: Vater vermietet an „seine“ GmbH & Co. KG). 

Dann überträgst du Anteile und Immobilie nur teilweise (z. B. 50/50 auf Vater und Sohn). 

Durch diesen Schritt kann „automatisch“ eine mitunternehmerische Betriebsaufspaltung entstehen – und die Finanzverwaltung sagt dann: 

„Die Rechtsstellung ist nicht unverändert auf den Erwerber übergegangen.“ 

Genau diese „Rechtsstellungs“-Logik steht im Fokus: 

• Gesetzlich wird verlangt, dass „diese Rechtsstellung“ auf den Erwerber übergeht (§ 13b Abs. 4 Nr. 1 Buchst. a ErbStG). 
• Die Finanzverwaltung übernimmt das sehr wörtlich (vgl. R E 13b.14 Abs. 3 ErbStR). 
• Folge: Bestimmte Gestaltungen sind plötzlich nicht begünstigt, obwohl die Immobilie wirtschaftlich weiterhin „Betriebsimmobilie“ ist. 

3) Warum das so brisant ist 

Weil es in der Realität dann nicht um Theorie geht, sondern um echte Steuerbeträge. 

Gerade bei: 

• Unternehmensnachfolge im Mittelstand 
• Immobilien, die betrieblich notwendig sind (Produktion, Lager, Verwaltung) 
• schrittweisen Übergaben (50/50, mehrere Erwerber) 
• Strukturen wie GmbH & Co. KG, Betriebs-GmbH, Besitzgesellschaften (GbR/KG) 

… kann eine vermeintlich saubere Nachfolgeplanung an einem Statuswechsel der Immobilie scheitern. 

4) Konzernklausel als Rettungsanker? Seit 2024 schwieriger. 

Früher war „Konzern“ oft die pragmatische Lösung. 

Seit 01.01.2024 ist der Konzernbegriff über § 4h EStG aber strenger – in der Praxis relevant: tatsächlicher Konzernabschluss / Konsolidierung wird wichtiger. Das macht viele „einfachere“ Gruppenstrukturen angreifbarer. 

5) Praktische Konsequenz: Vorher strukturieren, nicht erst beim Schenken „entdecken“ 

möglicher Weg (vereinfacht dargestellt): 

Eine Besitzgesellschaft rechtzeitig vor der eigentlichen Übergabe aufsetzen, Immobilie vorab sauber überführen (z. B. § 6 Abs. 5 Satz 3 Nr. 2 EStG) und die spätere Übertragung so gestalten, dass nicht erst durch die Schenkung die Betriebsaufspaltung „entsteht“. 

Das ist kein Standardrezept – aber zeigt: Timing und Reihenfolge sind hier oft der entscheidende Hebel. 

Für wen ist das besonders wichtig? 

• Du bist Gesellschafter-Geschäftsführer und eure Betriebsimmobilie steckt „irgendwie“ im Betriebsvermögen? 
• Du bist CFO/Leitung FiBu und planst gerade eine schrittweise Übergabe (z. B. 50/50)? 
• Du bist Unternehmer und willst Freibeträge über mehrere Jahre nutzen? 

Dann ist genau dieser Punkt ein typischer „Hidden Risk“ in der Nachfolge. 

To-dos (praxisnah) 

1. Immobilienliste: Welche Immobilien sind vermietet/überlassen – und an wen? 
2. Status prüfen: Sonderbetriebsvermögen? Betriebsaufspaltung? Konzern i. S. § 4h EStG? 
3. Übertragungsplan simulieren: Was passiert bei 50/50, bei mehreren Kindern, bei eGbR/Bruchteil? 
4. Reihenfolge festlegen: Erst strukturieren, dann übertragen – nicht umgekehrt. 
5. ErbSt-Begünstigung vorab absichern (insb. § 13b Abs. 4 Nr. 1 Buchst. a und c ErbStG). 

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