BFH: Auch nicht eingetragene Rechte erhöhen die Grunderwerbsteuer
Du bist Gesellschafter, Unternehmer, CFO oder im Management und kaufst ein Grundstück oder ein Erbbaurecht?
Dann solltest du diese beiden neuen BFH-Urteile unbedingt kennen – sie können den Kauf spürbar teurer machen.
Worum geht es?
Der Bundesfinanzhof hat mit zwei Urteilen vom 22.10.2025 klargestellt:
👉 Nießbrauchrechte und Wohnungsrechte erhöhen die Grunderwerbsteuer
👉 auch dann, wenn sie beim Kauf noch gar nicht im Grundbuch eingetragen sind
Maßgeblich ist nicht, was im Vertrag „Kaufpreis“ heißt – sondern welche Verpflichtungen der Käufer übernimmt.
Die beiden BFH-Urteile im Überblick
1. Nießbrauch beim Erbbaurecht
BFH, Urteil vom 22.10.2025 – II R 5/22 (veröffentlicht am 05.02.2026)
Kurz gesagt:
Übernimmt der Käufer die Verpflichtung, später ein Nießbrauchrecht zu bestellen, zählt das als zusätzliche Gegenleistung.
Wichtig:
Begründung des BFH:
Solange ein Nießbrauch noch nicht eingetragen ist, „ruht“ er nicht auf dem Grundstück.
Damit greift keine Ausnahme für dauernde Lasten nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG.
2. Übernommenes Wohnungsrecht
BFH, Urteil vom 22.10.2025 – II R 32/22 (veröffentlicht am 05.02.2026)
Kurz gesagt:
Übernimmt der Käufer ein lebenslanges Wohnungsrecht, erhöht auch das die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.
Klarstellung des BFH:
Die entscheidende Botschaft des BFH
Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG).
Zur Gegenleistung gehören nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG:
Unerheblich ist:
Was bedeutet das für die Praxis?
Wenn du Immobilien oder Erbbaurechte kaufst:
Gerade bei Nachfolge-, Familien- oder Strukturierungsmodellen sollte das vor dem Notartermin sauber geprüft werden.
Fundstellen:
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