Nur weil später vielleicht ein Anspruch entsteht, darf er noch lange nicht sofort gewinnerhöhend aktiviert werden.
Genau das hat der BFH mit Urteil vom 27.01.2026 – IX R 33/22 entschieden.
Worum ging es?
In einem Konzern war vertraglich geregelt, dass eine Mieterin bei Beendigung eines Mietverhältnisses bestimmte Infrastrukturassets zurückbauen oder dafür Kosten erstatten muss. Das Finanzamt meinte: Wenn die Mieterin dafür bereits Rückstellungen bildet, dann müsse der Vermieter spiegelbildlich schon jetzt eine Forderung aktivieren.
Der BFH hat das abgelehnt.
Die Kernaussage:
Ein Vermieter darf eine Forderung aus einer Rückbauverpflichtung nicht schon dann aktivieren, wenn noch ungewiss ist, ob der Anspruch überhaupt entsteht.
Warum ist das wichtig?
Weil in der Bilanz nicht alles erfasst werden darf, was irgendwann wirtschaftlich interessant sein könnte. Entscheidend ist das Realisationsprinzip.
Das bedeutet vereinfacht:
Gewinne dürfen erst dann ausgewiesen werden, wenn sie am Bilanzstichtag wirklich realisiert sind.
Genau daran fehlte es hier.
Der BFH sagt:
Eine Forderung ist erst dann gewinnwirksam anzusetzen, wenn sie rechtlich entstanden ist oder ihr Entstehen wirtschaftlich so gut wie sicher ist. Daran fehlte es im Streitfall.
Denn die Mieterin konnte die Infrastruktur auch selbst vorzeitig entfernen. In diesem Fall wäre die Rückbauverpflichtung ins Leere gelaufen. Der Anspruch des Vermieters war also gerade nicht quasisicher.
Wichtig ist auch ein weiterer Punkt aus dem Urteil:
Dass die Mieterin für ihre mögliche Rückbaupflicht Rückstellungen gebildet hat, führt nicht automatisch dazu, dass der Vermieter spiegelbildlich eine Forderung aktivieren muss.
Oder einfacher gesagt:
Keine automatische Bilanzsymmetrie.
Der BFH betont ausdrücklich, dass hier kein Korrespondenzprinzip gilt.
Für die Praxis heißt das:
Wer Miet-, Pacht- oder Nutzungsverträge mit Rückbau-, Rückgabe- oder Erstattungsregelungen gestaltet, sollte genau prüfen:
Solange das nicht der Fall ist, spricht viel dagegen, eine solche Forderung bereits gewinnerhöhend zu aktivieren.
Besonders relevant ist das für:
Unser Fazit:
Das Urteil schafft Klarheit:
Eine mögliche spätere Zahlung ist noch kein sofort aktivierbarer Bilanzansatz.
Entscheidend ist nicht, ob eine Verpflichtung denkbar ist, sondern ob der Anspruch am Bilanzstichtag bereits ausreichend sicher und realisiert ist.
Fundstellen:
BFH, Urteil vom 27.01.2026 – IX R 33/22
FG Köln, Urteil vom 15.09.2022 – 10 K 1809/18
Maßgebliche Normen: § 8 Abs. 1 KStG, § 5 Abs. 1 Satz 1 EStG, § 4 Abs. 1 Satz 1 EStG, § 246 Abs. 1 Satz 1 HGB, § 252 Abs. 1 Nr. 4 Halbsatz 2 HGB
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Hier noch eine etwas pointiertere alternative Bild-Überschrift:
Rückbauverpflichtung: Anspruch ja – Bilanzansatz noch lange nicht
Oder noch zugespitzter:
Bilanzfalle Rückbaukosten: BFH bremst vorschnelle Aktivierung