Zivilrecht schlägt „wirtschaftliche Betrachtung“
Der BFH hat mit Urteil vom 25.02.2026 – II R 5/24 klargestellt:
Beim erstmaligen Erwerb eines Anteils an einer Personengesellschaft zählt für die Grunderwerbsteuer grundsätzlich die zivilrechtliche Gesellschafterstellung.
Nicht ausreichend ist, dass der Erwerber vorher schon wirtschaftlich oder schuldrechtlich eingebunden war.
Worum ging es?
Eine GmbH erwarb Anteile an einer GmbH & Co. KG. Die KG hatte zwischenzeitlich ein Grundstück gekauft. Erst danach wurde die Käuferin zivilrechtlich als Kommanditistin im Handelsregister eingetragen.
Das Finanzamt setzte Grunderwerbsteuer fest.
Der BFH bestätigte das.
Warum?
Nach § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG a.F. lag ein grunderwerbsteuerbarer Vorgang vor, weil 100 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf eine „neue Gesellschafterin“ übergingen.
Entscheidend war:
Die Käuferin war vor der Handelsregistereintragung noch nicht zivilrechtlich an der KG beteiligt.
Dass sie vorher durch schuldrechtliche Vereinbarungen wirtschaftlich schon Einfluss hatte, half nicht.
Auch eine Steuerbefreiung nach § 6 Abs. 3 Satz 1 i.V.m. § 6 Abs. 1 Satz 1 GrEStG scheiterte.
Denn schuldrechtliche Bindungen reichen nicht aus, um eine Beteiligung am Vermögen einer Gesamthand zu begründen.
Die Praxisbotschaft ist deutlich:
Bei grundbesitzenden Personengesellschaften kommt es extrem auf die zeitliche Reihenfolge an.
Im konkreten Fall war entscheidend:
Hätte der zivilrechtliche Gesellschafterwechsel vor dem Grundstückserwerb stattgefunden, hätte das Ergebnis anders aussehen können.
Heute gelten zwar andere Schwellenwerte als im Streitjahr:
Damals: 95 % innerhalb von 5 Jahren
Heute: 90 % innerhalb von 10 Jahren
Aber die Kernaussage bleibt wichtig:
Bei Share Deals mit Immobilienvermögen zählt nicht nur „wer wirtschaftlich schon drin ist“, sondern sehr konkret, wann jemand zivilrechtlich Gesellschafter wird.
Unser Fazit:
Wer Anteile an grundbesitzenden Personengesellschaften kauft oder umstrukturiert, sollte die Grunderwerbsteuer nicht erst am Ende prüfen.
Die richtige Reihenfolge kann hier über erhebliche Steuerbelastungen entscheiden.
Quelle: BFH, Urteil vom 25.02.2026 – II R 5/24; Vorinstanz: Hessisches FG, Urteil vom 16.01.2024 – 5 K 64/22; §§ 1 Abs. 2a, 6 GrEStG, § 39 AO