Du hast mit deinem Partner oder deiner Partnerin gemeinsam eine Immobilie gekauft und später trennt ihr euch? Dann liegt ein Gedanke nahe: Wenn einer aus dem Vertrag ausscheidet, müsste die Grunderwerbsteuer für diesen Teil doch wieder wegfallen – oder?
Genau das hat der BFH mit Urteil vom 14.01.2026 (Az. II R 24/23) jetzt verneint.
Worum ging es konkret?
Eine Klägerin hatte zusammen mit ihrem damaligen Lebensgefährten ein Grundstück mit Einfamilienhaus gekauft. Beide standen im Kaufvertrag als Erwerber, jeweils zu 1/2. Nach der Trennung sollte nur die Klägerin aus dem Vertrag ausscheiden. Der ehemalige Lebensgefährte sollte das Objekt allein übernehmen.
Die Beteiligten regelten das notariell so, dass der ursprüngliche Vertrag nur hinsichtlich des Anteils der Klägerin aufgehoben und dieser Anteil anschließend an den Ex-Partner „neu verkauft“ wurde.
Die Klägerin beantragte daraufhin die Aufhebung der gegen sie festgesetzten Grunderwerbsteuer nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 1 GrEStG.
Das Problem:
Für eine steuerliche Rückgängigmachung reicht es nicht, dass nur „gefühlt“ alles rückabgewickelt wurde. Entscheidend ist, dass der ursprüngliche Erwerbsvorgang zivilrechtlich wirksam vollständig beseitigt wird.
Und genau daran fehlte es hier.
Kernaussage des BFH
Wenn mehrere Käufer ein Grundstück gemeinsam erwerben, haben sie grundsätzlich einen gemeinschaftlichen Anspruch auf Übereignung des gesamten Grundstücks. Es gibt also nicht automatisch zwei völlig getrennte Kaufverträge über zwei halbe Anteile.
Deshalb gilt:
Scheidet nur einer von mehreren Käufern aus dem Vertrag aus, ist der ursprüngliche Erwerbsvorgang nicht vollständig rückgängig gemacht.
Oder einfacher gesagt:
Nur ein Teil-Rückzieher reicht bei mehreren Erwerbern nicht aus, um § 16 GrEStG zu nutzen.
Warum ist das für die Praxis wichtig?
Gerade bei:
kommt es immer wieder vor, dass sich die Pläne nach Vertragsschluss ändern.
Viele gehen dann davon aus, dass man den „Anteil“ eines Käufers einfach wieder herauslösen kann und die Grunderwerbsteuer insoweit entfällt.
Der BFH sagt: So einfach ist es nicht.
Was heißt das konkret für Gesellschafter, Unternehmer, CFOs oder auch Privatpersonen?
Wenn mehrere Personen gemeinsam kaufen, muss bei einer späteren Umstrukturierung sehr genau geprüft werden:
Wenn das nicht sauber gelingt, bleibt die Grunderwerbsteuer bestehen.
Besonders bitter im Streitfall:
Die Klägerin musste Grunderwerbsteuer zahlen, obwohl das Grundstück am Ende nur noch vom früheren Lebensgefährten erworben wurde.
Praxis-Fazit:
Wer ein Grundstück mit mehreren Erwerbern kauft, sollte schon bei Vertragsschluss mitdenken, was bei Trennung, Streit oder geänderten Plänen passiert.
Denn grunderwerbsteuerlich kann eine spätere „Teil-Rückabwicklung“ ins Leere laufen.
Unser Rat:
Gerade bei gemeinschaftlichen Immobilienkäufen sollte die Vertragsgestaltung frühzeitig auch unter grunderwerbsteuerlichen Gesichtspunkten geprüft werden. Was zivilrechtlich praktikabel aussieht, muss steuerlich noch lange nicht funktionieren.
Rechtsgrundlagen und Fundstellen:
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