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Viele vermietende Unternehmen – gerade GmbH & Co. KGs – nutzen die erweiterte Gewerbesteuerkürzung. Sie ist steuerlich hoch attraktiv, weil sie dafür sorgt, dass Mieteinnahmen aus eigenem Grundbesitz praktisch von der Gewerbesteuer befreit werden.

Doch Achtung:

Sobald Betriebsvorrichtungen mitvermietet werden – also Dinge, die nicht Teil des Gebäudes, sondern Teil eines Betriebs sind –, kann diese Begünstigung verloren gehen. Und das kann teuer werden.

Genau hierzu hat der BFH jetzt eine wichtige Entscheidung getroffen.

Worum ging es konkret?

Eine GmbH & Co. KG vermietete frühere Kaufhausgebäude. In einem Objekt gab es einen Lastenaufzug.

Das Finanzamt sagte:

Mitvermietung eines Lastenaufzugs = Mitvermietung einer Betriebsvorrichtung = keine erweiterte Kürzung.

Das FG hatte der Vermieterin Recht gegeben.

Der BFH hat das Urteil nun aufgehoben – aber die Grundsätze bestätigt und die Sache zur Detailprüfung zurückgegeben.

Die Kernaussage des BFH – einfach erklärt

1. Ein Lastenaufzug gehört steuerlich nicht zum Grundbesitz.

Er dient nicht dem Gebäude an sich (wie ein Personenaufzug), sondern dem Betrieb des Mieters. Deshalb ist er eine Betriebsvorrichtung.

2. Betriebsvorrichtungen sind grundsätzlich schädlich für die erweiterte Kürzung.

Denn diese Kürzung gibt es nur, wenn wirklich ausschließlich Grundbesitz verwaltet wird.

3. Aber: Es gibt eine wichtige Ausnahme.

Wenn die Mitvermietung der Betriebsvorrichtung ein Nebengeschäft ist, das

• zwingend notwendig ist für eine sinnvolle Verwaltung des Gebäudes und
• quantitativ gering bleibt,

dann bleibt die Gewerbesteuerbegünstigung dennoch erhalten.

Im konkreten Fall sah das FG den Lastenaufzug als solch notwendiges Nebengeschäft an – und der BFH hält das grundsätzlich für möglich, verlangt aber eine genaue Prüfung (inkl. Berechnung des Gewerbeertrags).

Was bedeutet das für dich in der Praxis?

Du vermietest Gewerbeimmobilien? Oder bist CFO, CEO oder Gesellschafter eines Vermietungsunternehmens? Dann solltest du Folgendes prüfen:

1. Gibt es Betriebsvorrichtungen im Objekt?
   Beispiele: Lastenaufzüge, Maschinen, technische Anlagen, die den Betrieb des Mieters unterstützen.

1. Sind diese zwingend notwendig für die Nutzung des Gebäudes?
   Je notwendiger, desto eher „unschädliches Nebengeschäft“.

1. Wie groß ist der wirtschaftliche Anteil der Betriebsvorrichtung an der Gesamtmiete?
   Je kleiner, desto besser.

1. Ist die Vermietung ohne diese Betriebsvorrichtung überhaupt wirtschaftlich sinnvoll möglich?
   Wenn ja, steigt das Risiko der Kürzungsschädlichkeit.

1. Wird eine Betriebsverpachtung vorliegen?
   Auch das kann schädlich sein – außer die zusätzliche Nutzung ist ebenfalls nur ein unschädliches Nebengeschäft.

Kurz gesagt:

Es kommt auf den Einzelfall an – aber es gibt Gestaltungsspielräume.

Für Vermieter bedeutet das Urteil:

Genau hinsehen, klar dokumentieren, steuerliche Einschätzung frühzeitig einholen.

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